今まで住んでいた自宅を売却して、有料老人ホームへの入居資金へ充当を計画されている方は少なくないと思います。
しかし、不動産を売却する時には必ず所有者から売却に関する意思を確認する必要があるため、所有者や共有持分者が行方不明だと不動産を売却することができません。
このような事例の解決方法はあるのか？をご紹介させて頂きます。
共有持分者が行方不明で自宅が売却できない
80歳後半で独居生活の父を持つ息子様からのご相談でした。
父がまだ現役時代に兄と親子ローンにて東京でマンションを購入。5年ほど父と兄で生活していたが、兄が転職をきっかけに千葉へ移住してから父が独居生活となる。定年していた父に代わり、兄が父へ住宅ローン返済金を父の口座に振り込んできていたが、ある日を境に入金が途絶えてしまった。
心配した父は、兄へ連絡をするが音信不通。勤務先へ連絡したが退職して連絡がつかないとの報告を受ける。父は兄の住まいを尋ねるが不在のため確認を取ることが出来ず、警察へ相談することとなる。
警察官と自宅を再訪して大家立会いの下、兄の自宅に入ったが転居しており空き家となっていた。
捜索願を提出するが後日取り下げることに
兄の安否を確認するため、警察へ捜索願を出すが見つからないまま月日が流れる間の住宅ローンは、父が連帯債務者となっていたため年金と預貯金から捻出して返済を行う。
捜索願を出しているので定期的に警察との打ち合わせがあるが、高齢の父には身体的に大きな負担となり、3年ほど経過したころに捜索願を取り下げることとなる。
体力が低下してきた父には独居生活がだんだんと負担となり、家の中の片付ができずゴミ屋敷に近い状態となってきて、安心して生活できる高齢者住宅への入居を希望するようになってきたが、毎月の支出は管理費や固定資産税等で住宅ローンの他にも毎月+5万円の負担により、預貯金では入居一時金の準備が難しい状況となっていた。
不動産会社へ自宅売却を相談するが…
預貯金では足りないため、自宅を売却した代金で入居一時金を充てるために大手不動産会社数社へ売却相談したが、共有持分者である兄からも売却の意思がないと不動産売買はできないと断られてしまう。
何年にもわたり連絡が取れず、今どこに住んでいるのか？、生きているのか？すら確認できないため、意思確認をする事どころは話をすることもできない状況であることを伝えるが、答えは変わることはなかった。
法律無料相談へ相談するが…
弁護士による30分無料相談を受けたところ、方法がないわけではないが解決までに約1～2年要すると思われるため、最善策としては兄と連絡を取ることのことだった。
連絡が取れたら再度相談に来るようアドバイスをもらったが、父の体力を考えると少しでも早く高齢者住宅へ移したいため実質的な解決とはならなかった。
そこで、兄が移転先へ住所変更しているかもしれないので公的書類を入手すると、大阪府に転居していることが分かった。早速、住所を頼りに尋ねてみたがそこは簡易宿舎だった。
周辺環境は昼から飲酒中の通行人が行き来し、玄関先にはテレビカメラが設置され、鉄の扉は常に施錠されており、インターフォンの配線は切断されているため、兄の存在確認をすることが出来ず、周辺環境の恐怖も相まって、結果として連絡が取れないまま帰京することとなった。
関係法規を利用した解決案
今回のご相談で最優先になることは「最短でお父様が高齢者住宅へ入居ができる事」です。このためにパートナー専門家によるチームを組成しました。
そこで提案したスキームをご紹介致します。
不在者財産管理人制度
今回のように共有持分者（利害関係人）が行方不明で意思確認ができない場合、裁判所へ申立をおこない、行方不明者（不在者）に代わって不在者の財産を管理する手続きがあります。
これを不在者財産管理人制度と言います。
裁判所のホームページです。裁判例情報、司法統計、裁判手続などに関する情報を掲載しています。…
これには、不在の事実を証明するためには警察が発行する捜索願受理証明書、不在者宛に送付したが受取人不在で返送された郵便物、関係者による事業の陳述書等が必要であること、6ヶ月程度を要すること、利害関係人以外に管理人が選任されてしまう可能性があること等の煩雑さが求められます。
不在者財産管理人制度が利用できない
まず最初に取り掛かったのは不在者財産管理人制度を利用することでした。不在者財産管理人が選任されることで不動産売却が可能になるためです。
そこで兄の住所宛に郵便物を送り、受取人不在の返送物を受け取ることで「不在の事実の証明」とする予定でしたが、待つが2週間ほど経過しても届くことはありませんでした。
これは兄が郵便物を受け取っている可能性が高く、その場合には不在者ではないため、不在者財産管理人制度の利用はできない事となります。
共有物分割請求訴訟
次の計画は共有物分割請求というものでした。これは不動産の共有状況を解消を裁判所を介して求める方法のことです。
他の共有者と調停員立会いのもとで話し合い、話がまとまらない時は訴訟にて解消を進めることとなります。
しかし持分で問題を抱えている方すべて利用できるわけではありません。
5年以内は分割しないといった不分割特約がないことや、申し立てを受けた側が対象不動産に居住して権利濫用にならないこと等が条件となりますが、今回は該当していません。
解消の方法は、持分を買い受ける価格賠償や、不動産を持分に基づき分割して各々が所有する現物分割がありますが、今回は不動産競売を申し立てを行い、売却代金を持分に基づき受け取る方法を検討しました。
しかし、この制度を利用するには、解決まで1年以上の期間を要する可能性が高いことや、多額の費用が掛かるため、年金生活で住宅ローン等の返済をしている状況で費用支払いが困難であることや早期売却ができないことから見送ることとなりました。
解決まで1ヶ月の「PLAN B」計画
不動産の売却を半ば諦めてしまってましたが、私たちは「PLAN B」計画として不動産の持分売却をご提案しました。
通常の不動産売買では持分すべてが対象となります。なぜなら対象地に他人の持分があると利用方法等を単独で決定することが出来ず、購入者が見つからず売却が出来なかったり、通常より著しく価値が下がってしまうためです。
数多くの不動産会社が買取不可だったり二束三文の価格の提示の中で、私たちは通常価値よりは減価してしまうけど高齢者住宅への入居費用が確保できる、他社以上の金額を提示をさせていただきました。
これにより、最優先である「最短でお父様が高齢者住宅へ入居ができる事」と、「毎月の住宅ローン返済+管理費・固定資産税の金銭的負担」を解決することができるため快諾頂く事が出来ました。
しかし一点、共有持分者さまと連絡が取れて売却に同意を頂けることが最善です。
その為、最後にもう一度大阪へ訪ねることを提案致しました。この際に、高齢者な弟様が単身で行くには環境面での心配があるため、大阪行きへは同行させていただきました。
奇跡が起きる
大阪行きに同行させて頂き、お住まいの簡易宿舎へ伺いましたが、やはりインターフォンも不通でした。時々、宿舎から出てこられる方に聞いても知ってる方はいらっしゃいませんでした。
宿舎周辺を歩き回り、2時間ほど経ったので疲れが蓄積してきたので、喫茶店で休憩をとることになります。コーヒーを飲みながらの雑談で「兄貴とはもう30年以上会ってないから、万が一会えたとしてもお互い分からないかもしれない」と仰った時の横顔がとても印象的でした。
新幹線の時間も押し迫ってきたので、最後にもう一度宿舎を訪ねて会えなかったら諦めて帰ることで再訪しましたが、やはり鉄の扉は閉まったままです。
10分ほど呆然と立ちすくみ、もう諦めて帰ろうと話をした最中に弟様の顔が一変して、「兄貴！」と声を発されました。
後ろを振り返ると、自転車を停めて宿舎に入ろうとする一人の男性がいました。その男性も一瞬間を置いたあと弟様だという事にお気づきになりました。
お兄様は申し訳ない気持ちと再会の喜びの複雑な表情だったのも大変印象的でした。お父様の状況や近況などを話された後に不動産売却への同意を頂き、連絡先を交換されて大阪を後にしました。
売却手続きに関しては、お兄様は東京に来ることが難しく、弟様も再度大阪へ伺う事が難しいため、司法書士と出張することで売却手続きを無事に完了することが出来ました。
これにより、通常の不動産売却で持分売買より多くの売却代金をお父様及びお兄様に受領していただく事が出来ました。
こちらを担当されたパートナー専門家 株式会社インプルーブ
インプルーブを選んでいただく、それは一生涯頼れる不動産コンサルタントをお持ちになることです。我々が今までの経験で培ってき…
