住宅型有料老人ホームや介護付き有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅を検討されている場合、入居一時金が必要となることがあります。
入居一時金を、お住まい中の自宅を売却代金で支払う計画の場合は、気に入ったホームが見つかってから入居契約までの期間が長いと、せっかく気に入ったホームが見つかったのに断られてしまう可能性があります。
そうならないために、あらかじめ時間に余裕をもって準備をしておくことが大事です。
そこで、不動産は一体どのくらいの期間で売却できて、現金化することができるを知っておくことが、入居計画を立てる上で重要なポイントとなってきます。
ここでは、自宅が売却できるまでの期間や、誰に売却するかで異なる諸条件の特徴、売却に準備しておくべき必要書類や諸費用などを解説していきます。
売却相手で異なる諸条件の特徴
不動産を売却する時に、一番重要なことは「どのくらいの期間で現金化したいか？」ということです。
不動産を購入してくれる相手は、大きく分けると個人ユーザーと不動産買取会社の2種類に分かれますが、どちらに対して売却するかで現金化までの期間が異なります。
駅までの距離、環境や方位、経年劣化の状態、リフォームや建て替えの必要性、販売期間中の内覧立ち合いの対応、自宅が売れた後のアフター補償の問題などがポイントです。
個人ユーザーに売却する場合と、不動産買取会社に売却する場合では、条件が大きく異なるため、一つずつ比べて解説していきます。
売却完了までの期間
個人ユーザーの場合は、3か月～6ヶ月の期間を要することが一般的です。しかし、建て直しができなかったり火事や事故などの心理的瑕疵があると、個人ユーザーから敬遠されるため1年以上経っても売れないことも少なくありません。
一方、不動産買取会社の場合、約1ヶ月程度で早ければ1～2週間で確実に売却完了できます。個人ユーザーだと敬遠されてしまう物件でも確実に売却することができます。
ローン特約条項の有無
個人ユーザーの場合、ほぼ100％銀行等から住宅ローンの融資を利用して購入するため、ローン特約条項付きの売買契約となります。そのため、契約した内容が白紙解約になってしまうリスクがあります。
ローン特約条項とは、個人ユーザーが住宅ローンなどの融資を使用して購入する場合、銀行からの融資が得られなかったときは、締結していた売買契約を白紙に戻して契約解除ができるという買主保護の特約です。
一方、不動産買取会社の場合、ローン特約条項はありません。もちろん銀行からの借入を行って事業化するのですが、個人売主の保護のため、ローン特約条項がない契約が一般的です。
建物修繕の必要性
個人ユーザーの場合は、建物の状態が古かったり故障していたりすると、最初に見たときの悪印象が強く残ってしまうことや、リフォーム後のイメージが想像しにくいことから、修繕をしないと売却が出来ないことがあります。
資金を確保するための売却のはずが、逆に多額の修繕費を支出しなければいけないという事になりかねません。
その他に、リフォーム費用がいくら掛かるか分からない不安や、住宅ローン以外にリフォーム費用の準備ができないといった理由が原因となっています。
一方、不動産買取会社の場合、建物の状況が古かったり故障していても問題ありません。内装リフォームして販売することを目的としているためです。
内覧希望者への対応
販売活動を開始すると、購入を検討している方から内覧の希望があります。
引越が終わって自宅が空家になっている場合は、鍵を渡せば内覧に立ち会う必要はありませんが、まだお住いの場合には内覧に立ち会わなければなりません。
個人ユーザーの場合は、細かなところまで確認されます。例えば押し入れの広さを知りたいと勝手に開けられたり、水回りの状況を知りたいと勝手に水を出して水圧や水の流れを確認したり、15分～30分程度かけてじっくり確認されます。
売却までに内覧に来られる方は、平均5組～10組程度です。その都度何度も対応しなければなりません。
夕食時に近い時間帯やくつろいでいる時間帯を希望されたり、生活感のある状況を見せなければいけないため、プライバシーが開示されてしまうリスクも考えておく必要があります。
一方、不動産買取会社の場合は、1回だけの内覧立ち合いで完了します。
間取図面等からおおよその把握ができるため、細かな部分の確認は基本的にありません。室内や建物の状態や、採寸が目的のため10分程度で完了します。
売却後の故障に対する補償義務
個人ユーザーの場合は、自宅を売却した後も2か月間に故障等があったら補償責任を負う必要があります。
屋根裏の雨漏りや、配水管のつまり、土地を掘ったら廃棄物が埋まっていたり、土壌汚染があったり、購入者が内覧の時に気づかなかった問題があったときで、これらの修繕費は高額になることが多くあります。
一方、不動産買取会社の場合、売主は補償義務を負わないでよく、万が一故障が出たとしてもノークレーム・ノーリターンとなります。
販売価格・成約価格
個人ユーザーの場合は、住宅情報サイトなどで掲載されている近隣の物件を基準として、今までご説明した物件の状況により販売開始価格を決めていきます。
問い合わせや内覧の希望がない場合には、成約に至るまで徐々に価格を下げていきます。
一方、不動産買取会社の場合は、個人ユーザー成約予想価格からリフォーム等の諸経費分が差し引かれてしまうため、2割～3割程度、減額がされた価格が成約価格の目安となります。
不動産を売却する時に準備しておく書類
不動産を売却するうえで事前に準備しておく書類や、購入者が見つかり売買契約を締結するときに必要な書類や、引渡の時に必要な書類と注意点などを解説していきます。
必要書類は次のものがありますが、不動産会社が準備してくれるものもありますので、見つからなかったり紛失してしまった場合はその旨を伝えてあげましょう。
不動産を売却するための事前書類
- 登記済権利証・登記識別情報
- パンフレット・販売図面
- 購入した時の不動産売買契約書や重要事項説明書
- 建物建築確認済証・建物検査済証
- 建物設計図書・リフォーム等工事記録書
- 登記簿謄本・全部事項証明書
- 固定資産税納税通知書
- 住宅ローン残高証明書・返済予定表（借入がある場合）
不動産売買契約する時の書類
- 顔写真付き身分証明書（運転免許証等）※ない場合は公的証明書×2種類
- ご実印
- 印鑑証明書
- 住民票（登記上の住所と住民票上の住所が異なる場合）
- 手付金の領収証
- 住宅ローン残高証明書・返済予定表（借入がある場合）
物件引渡し及び代金決済時の書類
- 顔写真付き身分証明書（運転免許証等）
- ご実印
- 残代金・固定資産税等精算金の領収証
- 抵当権等抹消費用（抹消事項がある場合）
- 鍵
売却した時の諸経費
仲介手数料
不動産を売却した際に、成約価格の3％+6万円に消費税10％が仲介手数料として掛かります。
| 物件価格 | 仲介手数料（税込価格） |
| 1,000万円 | 396,000円 |
| 2,000万円 | 726,000円 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 |
| 4,000万円 | 1,386,000円 |
| 5,000万円 | 1,716,000円 |
| 6,000万 | 2,046,000円 |
| 7,000万円 | 2,376,000円 |
| 8,000万円 | 2,706,000円 |
| 9,000万円 | 3,036,000円 |
| 1億円 | 3,366,000円 |
仲介手数料が掛からないケース
個人ユーザーの場合は、不動産を仲介してくれる会社に対して成約した時に仲介手数料が必要になります。
不動産買取会社の場合、仲介会社を介せず直接取引となるため、仲介手数料が掛かりません。
一般ユーザーに売った場合は売却価格は高額で成約となる可能性がありますが、手取り価格は仲介手数料分の約3％相当額分下がってしまいます。
抵当権等抹消費用
売却するご自宅に住宅ローンの抵当権等の設定がある場合、代金決済時までに金融機関へ残額を一括返済して、抵当権を抹消しなければなりません。
抹消登記の手続きを司法書士に依頼する場合は約2万円～3万円程度の報酬が必要となります。
まとめ
不動産を売却するときに、一番重要となることは現金化までの期間です。
一時入居金等に充当を検討されている方は、短期で確実に売却できる不動産買取会社への売却が適しており、急いで現金化する必要はなく将来の月額利用料として検討されている方は、一般ユーザー向けの売却が適しております。
物件の持つ特性や売却するまでの手続き・売却後の補償など、全体的に検討して最適な売却方法を提案してくれる不動産会社に相談しましょう。