家やその他不動産を売るという機会は、人生にそう何回もあるものではありません。
これからはじめて不動産を売却するという方にも安心していただけるよう、今回は不動産売却時の3種類の媒介契約についてこのページで詳しくご説明します。
不動産を売却するには
不動産を売却する際、大きく分けると①不動産会社に買取を依頼する方法と、②不動産会社へ一般ユーザーの購入者探しを依頼する2種類があります。
この他に、隣人や親戚などが代表的な例ですが、自分自身で購入者を見つけてお持ちの不動産を売ることもできます。
それぞれの特徴やメリット・デメリットを見ていきましょう！
不動産会社の買取
こちらは言葉の通り、地元の不動産会社や知り合いが営んでいる不動産会社などに買取を依頼する方法です。
不動産会社は依頼された物件を各々調査後に買取価格を出します。各社で大幅に提示金額が変わるということは基本的にありませんが、数社の相見積をとる方が多くいらっしゃいます。
数社の見積を取ると、売る予定の不動産の相場の感覚が掴めるのも良いですね♪
買取の特徴としては次の通りです。
- 約１か月以内に現金化できる
- 市場価格より数割減の価格になることがある
（再販の際に不動産会社で解体やリフォームをする必要があるため）
売却をお急ぎの方には買い取りがおススメになります。また、築年数が古い物件の場合は、市場に出してもなかなか売れにくいこともありますので、買取を依頼するのが安心かと思います。
一般ユーザーの購入者探し
こちらは不動産会社へ依頼して、広告を出したり現地販売会を行って多くの人に見てもらい、売りたい側と買いたい側の希望がマッチしたら成約になるという方法です。売主（ご依頼者）様と買主様の間に不動産会社が間に入るので、媒介（＝仲介）と呼ばれています。
市場に出す（媒介を依頼する）場合の特徴は次の通りです。
- できる限り希望の金額に近い価格でじっくり販売できる
- 需要を見ながら段階的に販売価格を落としていくことが多い
- 成約までに年単位で時間がかかってしまうことがある
- 成約させてくれた不動産会社に仲介手数料を支払う
築年数が浅い物件は、一般ユーザー（買主様）向けに売れることが多いので、市場に出して売却するのがおススメです。
ここまでで売却の際の方法を知っていただけたかと思います。次は市場に出す（媒介を依頼する）場合の3種類の契約についてご説明いたします！
市場に出す場合の3種類の媒介契約
一口に媒介（＝仲介）を依頼するといっても、契約方法は1種類だけではありません。
ここで3つの媒介契約の種類を知って、もし不動産を売却するときが来た際に何もわからなくて困る！ということがないように予習しておきましょう♪
一般媒介契約
この契約は、複数の不動産会社に同時に媒介できるものです。それに加え、例えば隣人や親戚などといった自分で見つけてきた買主と取引をすることもできます。
多くの不動産会社に依頼ができて、自分でも買主を探すことができるならば一番良い契約方法だ！と思われる方も少なくないかもしれません。
ただ注意点があり、不動産会社からすると競合が多くいて確実に仲介手数料を得られるかが分からない中、一生懸命に買主を探そうという心理が働きづらく、精力的な営業活動が積極的にしづらいというデメリットがあります。
また、不動産会社に対し、進捗状況に関する報告義務や指定流通機構（レインズ）への登録義務も発生しないため、自分が売りに出した不動産物件の売れ行きが不透明になりやすい契約形態でもあります。
ただ、任意で進捗状況の報告を求めたり、レインズへの登録を依頼したりといったことはできます。
専任媒介契約
この契約は、1社の不動産会社にだけ媒介を依頼することができるというものです。1社と契約をしたら、契約期間が切れるまでは他の不動産会社に媒介を依頼することはできません。ただ、自分で買主を見つけてくることは問題ありません。
不動産会社と専任媒介契約を結ぶと次の義務が不動産会社に課せられます。
- 契約期間は3か月以内
- 進捗状況に関する報告義務が2週間に1回以上
- 契約締結日から7日以内にレインズへ物件情報を登録する
1社だけに依頼するため、依頼された不動産会社は一般媒介契約よりも精力的に営業活動をする可能性が高いと考えられます。
また、レインズへの登録義務もあるため物件情報が広がりやすく、多くの人の目に入る可能性も高くなります。
とはいえ、依頼した不動産会社の質が低いと、売却が進みにくいことや、条件の良い買主が見つかりにくいと言った可能性もゼロではないのでご注意ください。
専属専任媒介契約
この契約は、1社の不動産会社にだけ媒介を依頼することができるというものです。また、自分で買主を見つけてきたとしても直接取引をすることができず、依頼した不動産会社を通じて契約する必要があることにもご留意ください。
専属専任媒介契約を不動産会社と結ぶと次の義務が不動産会社に課せられます。
- 契約期間は3か月以内
- 進捗状況に関する報告義務が1週間に1回以上
- 契約締結日から5日以内にレインズへ登録する
一般媒介契約と専任媒介契約と比べてみると、専属専任媒介契約は不動産会社に課せられている義務も厳しく、また売主様も自分で買主を見つけてくることができないという制限があります。
その分、不動産会社も他の契約形態と比べて最も精力的に営業活動・販売活動を行うので、売却もスムーズに進む可能性が最も高くなります。
報告義務も1週間に1回以上課せられているため、売主様からしても売れ行きが分かりやすくなっています。
ただ、こちらも専任媒介契約と同じように契約期間中は1社にしか売却の依頼をできないので、依頼先の不動産会社は慎重に選ぶのが良いかと思います。
以上が市場に出す際に不動産会社と結ぶ3つの媒介契約でした。
簡単なまとめ表も置いておきますので、ぜひ参考にされてみてください！
| 買主を自分で見つける | 契約期間 | 報告義務 | レインズ登録義務 | |
| 一般媒介 | OK | 定めなし ※基本3か月以内 | 定めなし | 定めなし |
| 専任媒介 | OK | 3か月以内 | 2週間に1回以上 | 契約締結日から7日以内 |
| 専属専任媒介 | NG ※見つけてきた場合も依頼した会社を通す必要あり | 3か月以内 | 1週間に1回以上 | 契約締結日から5日以内 |
レインズとは
先ほどから何回か出てきたレインズについて、ここで簡単に説明させていただきます。
「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。
「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。
会員となっている不動産会社はこのシステムにより、売りたい方、貸したい方の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい方や借りたい方を探します。
また、買いたい方や借りたい方には登録された最新の豊富な情報の中から、最適なお住まいや不動産をご紹介することができます。
レインズを利用することにより次のメリットがあります。
- 媒介契約制度に基づく登録によって、不動産取引を安全に行うことができる
- 蓄積された豊富な取引事例を参考に、適正価格で安心な不動産取引を行うことができる
- 不動産流通業界全体でサポート、不動産取引を円滑・スピーディーに行うことができる
レインズを通すことで、不動産取引がより公正・適正に行われるようになっています。
専任媒介契約・専属専任媒介契約はレインズへの登録義務がありますので、より多くの人の目に触れることで安心の取引ができる契約形態になります。
まとめ
今回は不動産売却時の3種の媒介契約について説明させていただきました。
3種類もある中でどれを選べばよいか分からないから「一番ノーマルな感じがする一般媒介契約でいいや」と安易に思うのはぜひ避けていただけたらと思います。
不動産会社が最も精力的に営業活動をするという点においても、行政の指定を受けたレインズを使っているという点においても、最もオススメなのは専属専任媒介契約になります。
とはいえ、不動産会社は大手から小規模なところまで数多くあり、いざという時にどこを頼ったら良いか分からないというのがまず大きなお悩みの１つになるかと思います。
信用できる会社なのか、ちゃんと望むような動きをしてくれる会社なのか。
色々な会社をじっくり検討して、大切な不動産を任せる会社を決めていただくのが良いでしょう。
弊社インプルーブは約20年の歴史の中で、数々のお客様のお手伝いをさせていただきました。
多くの方が不動産のことで困ったときの、かかりつけ医のような存在になれるよう日々研鑽して参ります。
