失敗しない不動産売却のポイントとは

シニアのべんり箱編集部です。

本日は有料老人ホームの入居金を自宅を売却して準備をお考えの方に失敗しない不動産売却のポイントを株式会社インプルーブのエステートプランナーである越後谷様に解説して頂きました。

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インプルーブを選んでいただく、それは一生涯頼れる不動産コンサルタントをお持ちになることです。我々が今までの経験で培ってき…

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購入者のターゲティング

不動産を売却するときに、まず決めることは「どの位の期間で現金化しなければならないか？」を明確にすることが重要です。

例えば、入居金を不動産を売却して全額準備する計画の場合、販売期間に長くても1ヶ月程度が期限となってきます。

一方、入居金は預貯金で準備できる方は販売期間に制限がないため3～6ヶ月程度の売却期間を設けることができます。

そこで不動産を売却する一連の流れをご説明致します。

不動産を売却する一連の流れ

これに要せる期間で売却先が変わるので、次はこのあたりを詳しくご説明します。

売却先の決定基準

不動産売却で入居金を準備の方

この場合、1ヶ月で現金化する必要があります。
不動産を売却する一連の流れでご説明しましたが、不動産売買契約から代金全額を受領するまでに約4週間を必要とするため、実際に販売活動が行える期間は数日から1週間程度です。

このような場合は不動産会社の買取が最適です。

エンドユーザーだと、販売開始して売買契約までに約3～6ヶ月が必要なため、約1週間以内でエンドユーザー購入者を見つけるのは現実的には大変困難です。

またエンドユーザーの住宅ローンが非承認だった場合は契約が白紙解約になってしまうリスクを伴います。

一方、不動産会社だと、契約までに3日～1週間程度で売買契約が可能であり、ローンが非承認だった時の白紙解約条件がないため、1ヶ月で確実に現金化することが可能です。

デメリットとしてはエンドユーザーに売却するよりも価格が下がってしまうことが挙げられます。

預貯金で入居金を準備の方

この場合、売却期間の制約がないため余裕をもって販売活動を行うことができます。
エンドユーザーに向けて、適正価格で販売活動を行った場合の成約期間の目安は3～6ヶ月ですので、売買契約から代金受領までの期間を考慮しても2~5か月間の十分な販売期間を設けることができます。

このような場合はエンドユーザーへの仲介が最適です。

ここで、高値で売却するポイントをご紹介します。
不動産の価格は「適正価格」、「販売価格」、「仕切価格」の3つをイメージすることです。

査定価格による適正価格を算出した後に、±3％～5％の価格が販売価格と仕切価格となります。
急いで売る必要はない場合は、適正価格の+3％～5％（販売価格）内から販売活動を行い、引き合い状況を見ながら少しづつ価格を下げて最高値の購入者を見つけていくことができます。

なかなか購入希望者が現れない場合には、適正価格の-5％～7％（仕切価格）内の割安感のある価格にして、確実に購入者を見つけていくことができます。

※例：3,000万円の適正価格の場合

預貯金で入居金を準備できても不動産買取が適するケース

十分な時間を設けて仕切価格で販売をしても売れにくいケースがあります。

例えば、建物が古かったり建物の状態が良くない場合です。内覧した時の印象が悪かったり、リフォームにいくら掛かるか分からない不安から、敬遠されてしまうことがあります。

一戸建ての場合だと、雨漏りや建物が傾いているケースも少なくなく、建物の補修や取壊しに関していくら掛かるか分からない不安から、敬遠されてしまうことがあります。

その他にも、建物内で事件・事故があった場合や、近隣との揉め事がある場合、共有持分者と不仲の場合などが挙げられます。

このような場合には、確実に買ってもらえる不動産買取が適しています。