空き家の増加が社会問題として注目されています。

ここでは、空き家問題の現状や出来得る対策について解説していきます。

そもそも空き家とは？

空き家とは、「人が住んでいない家」のことですが、掘り下げて考えると次の4種類に分類されます（※）。

昨今、問題になっている空き家のほとんどは、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」です。

空き家の現状

総務省の調査（※）によると、2023年10月1日現在、全国の空き家数は約900万戸、総住宅数に占める空き家の割合は約13.8％で過去最高となっているそうです。

空き家数の推移をみると5年前の2018年から約51万戸、1993年からの30年間では、約2倍に増えています。

空き家数のうち、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は約385万戸で、2018年から約37万戸の増加、総住宅数に占める割合は約5.9％となっています。

空き家というと、地方に多いイメージがあります。空き家率を都道府県別にみると、和歌山県と徳島県が21.2％と最も高くなっています。

また、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家率」を都道府県別にみると、鹿児島県が13.6％と最も高くなっています。

ところが、空き家数でみると、都市部の方が圧倒的に多くなっており、東京都が約898万戸、大阪府が約703万戸で1位，2位、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家数」も、大阪府が約227万戸、東京都が約215万戸と、1位，2位となっています。

このことからもわかるように、空き家問題は、地方だけではなく、都市部も含めた全国的な問題なのです。

空き家問題でいう空き家とは？

空き家問題でいう空き家は、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」だと先程申し上げましたが、空き家対策の推進のために、「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律が制定されていて、その中では「空家等」とされ、次のように定義されています。

「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。

ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。

なんだか、よくわかりませんよね。

具体的には、国土交通省が、「概ね1年以上利用の実態がない住宅」と定義しています。

1年以上利用の実態がないというのは、1年以上人の出入りがないということなのですが、行政が空き家をずっと監視できるわけではないので、1年間の水道・電気・ガスの利用状況などから総合的に見て、「空家等」と判断されます。

空き家問題が起こる背景

相続

空き家所有者の半数以上が、相続により取得しています。親が亡くなり、別の場所で住む子どもなどが実家を相続した際に起こります。

相続したものの、遠隔地に住んでいるため維持管理をするにも難しい、売却しようにも設備等が古いため買い手がつかない、解体費用をかけたくないといった事情から、空き家として放置されることが多くなります。

高齢化

実家で一人暮らしをしていた親が施設や子どもの家に転居した際にも、空き家が発生します。

子どもが実家の近くに住んでいれば良いのですが、遠く離れて住んでいるような場合、やはり管理が不十分となり、空き家として放置されることとなります。

建物の老朽化

建物が老朽化し、売却も賃貸等も見込めない状況となり、解体もせず放置されるようなケースです。

空き家問題が引き起こす影響

外壁の落下等

外壁や屋根などが破損、傷んでいる状態を放置すると、それらの部材が落下する危険があります。通行人や近隣の家屋に被害を及ぼす可能性があります。

火災リスクの増大

空き家は放火の対象として狙われたり、電気設備の劣化等から火災が発生する可能性があります。

衛生面の悪化

ねずみや害虫などが大量発生すると不衛生な状態となってしまいます。また、それらの糞尿や死骸、放置されたゴミなどから悪臭が発生する原因にもなります。

景観の悪化・不動産価値の低下

空き家周辺は、管理がきちんとされないため、雑草の繁殖や建物の劣化などから、地域の景観を損ねます。さらに、その空き家周辺や、空き家が多い地域は、住宅地としての魅力が下がるため、不動産価値が低下する傾向があります。

倒壊

空き家の傷みが進むと、地震や台風などで、倒壊する危険性が高まります。

空き家問題を解決するためにできること

相続対策

空き家の取得原因は、半数以上が相続によるものです。親などが元気なうちに家族でよく話し合い、方針を決めておくことが重要です。

親の考えや思いなどがわからないまま、子ども達が実家を相続すると、空き家になった実家をどうするか決まらず、相続手続きが滞り、空き家のまま長期間放置されてしまうケースが珍しくありません。

空き家になることを避けるためにも、相続後は、「誰が住むのか」「売るのか」「貸すのか」「取り壊すのか」など、家族で事前に話し合っておくことが大切です。　

また、今は空き家でなくても、親の施設への入居やお亡くなりになったことなどをきっかけに、実家が空き家になってしまう可能性が十分に考えられます。

行政の空き家対策制度の利用

各自治体は、空き家問題の解決のために、さまざまな支援制度を設けています。

また、自治体によっては、補助金や助成金の提供だけでなく、空き家バンクの運営、活用したい人とのマッチングなど、民間企業やNPO法人と提携などを行い、サービスを紹介しているところもあります。

空き家がある各自治体に相談されてみてはいかがでしょう。

空き家のリフォーム

地域を選びますが、空き家をリフォームすることにより、賃貸物件やシェアハウス、民泊として活用し、空き家に新たな価値を見出すことができますし、地域の魅力向上にも寄与することとなります。

目的に応じてどのようなリフォームが望ましいのか、検討してみましょう。

売却する

思い出がたくさん詰まった家に愛着がある、将来親族の誰かが使うのではないかなどと考えることで、売却することをためらって、使用可能な住宅であるにもかかわらず、結果的に空き家になってしまうケースもたくさんあります。

空き家を所有しているだけで、維持費や固定資産税等経済的負担がかかります。売却時、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円の控除を受けることもできますので、検討してはいかがでしょうか？

空き家の解体

空き家を解体し、その跡地に新しい建物を建てたり、駐車場として活用してみましょう。自治体によっては、解体費用に補助金が出るところもあります。

専門家へ相談

空き家問題は、簡単に解決できる問題ではありません。自治体、不動産会社、司法書士等、これまでたくさんの相談を受け、各方面で連携して取り組みをしています。

空き家ごとに抱える問題はさまざまです。

専門家は、その経験を駆使して、解決へのお手伝いや良い提案が出来るでしょう。

まとめ

高齢化社会、人口減少、相続問題など、空き家が増加し続ける背景にはさまざまな要因があります。空き家を放置すると、空き家そのものだけでなく、周辺にも悪影響や危害を加える恐れがあります。

空き家はそのままにせず、「仕舞う」（除去）・「活かす」（活用）の行動が求められています。

※出典：「令和5年住宅・土地統計調査結果」（総務省統計局）

すでに空き家を所有されている方や、これから実家を空き家として相続する可能性のある方の中には、過料が科せられたり空き家の固定資産税が6倍になることがあるかもといった話を耳にし、不安になっている方もいるのではないでしょうか？

ここでは、空き家にかかる固定資産税を中心に解説していきます。

不動産にかかる税金

空き家を相続により取得した場合を考えてみましょう。

① 相続税

ざっくりとですが、空き家を含めた相続財産（預金、現金、株式、自動車等）の合計額が、基礎控除額（3,000万円＋相続人×600万円）を超える場合に発生します。

② 登録免許税

空き家の登記名義人（法務局にある登記簿に記載する所有者名義）を相続人に変えるために課税される税金です。

税額は、固定資産税評価額に0.4％かけた金額となります。

（例）固定資産税評価額が、土地建物合計3,000万円の場合
3,000万円　×　4/1000　＝　12万円

③ 固定資産税

毎年1月1日時点で不動産を所有している人が払う税金で、税額は課税標準額に1.4％かけた金額となります。

（例）課税標準額が、1,000万円の建物の場合
1,000万円　×　14/1000　＝　14万円

ちなみに、「固定資産税評価額」というのは、各市町村で決定された不動産の価格のことで、「課税標準額」というのは、税額計算の基礎となる金額です。

土地について、農地や山林などの「固定資産税評価額」と「課税標準額」は同じ金額になりますが、市街地の住宅用地については、特例や負担調整率というのが設定されていて、一般的には「課税標準額」の方が「固定資産税評価額」より金額が低くなっています。

④ 都市計画税

毎年1月1日時点で市街化区域に不動産を所有している人が払う税金です。

税額は各市町村によって異なりますが、最大で、課税標準額に0.3％かけた金額となります。

（例）課税標準額が、1,000万円の建物の場合
1,000万円　×　3/1000　＝　3万円

①と②は相続の時に1回徴収される税金ですが、③と④は毎年課税されます。

住宅用地の特例

土地にも当然、毎年、固定資産税と都市計画税が課税されます。

但し、住宅が建つ土地には住宅用地の特例という、固定資産税と都市計画税が軽減されるものがあります。ということは、そうです、空き家が建つ土地にも適用されます。

住宅用地の特例とは、どのようなものでしょう。

まず住宅用地とは住宅が建つ土地で、その土地に建つ住宅の総床面積の10倍までの部分が該当します。

例えば、総床面積が100㎡の住宅が建つ300㎡の土地の場合、土地の全ての部分が住宅用地となります。

一方、総床面積が100㎡の住宅が建つ1,300㎡の土地の場合（都市部ではなかなか想像つきませんが、地方では考えられます）、住宅の総床面積の10倍に当たる1,000㎡までが住宅用地となります。

1,000㎡を超える300㎡は、住宅用地として扱われません。

そして、住宅用地のうち住宅の戸数１戸につき200㎡までの部分が「小規模住宅用地」、それ以外の部分が「一般住宅用地」と区分されます。

「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」は、課税標準額が次の表のように減額されます。

つまり、同じ地域で住宅が建っていない土地よりも、最大で、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に減額されるのです。これが、住宅用地の特例です。

空き家の固定資産税が６倍になるってどういうこと？

空き家でも住宅用地の特例が適用されるということは説明しました。では、固定資産税が6倍ってどういうこと？となりますよね？

空き家対策推進のため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律があります。

この法律の中で、状態や管理のよろしくない空き家について、ある条件が揃うと住宅用地の特例を受けられなくなることが定められています。

つまり小規模住宅地の場合、固定資産税が1/6→1（6倍）、都市計画税が1/3→1（3倍）となり、このことを固定資産税が6倍になると言っているのです。

実際には負担調整措置というものがあり、単純にこの倍数にはなりませんが、負担増大することに違いはありません。

仮に4倍ほどで収まったとしても、年額10万円、固定資産税、都市計画税を納税していた場合、年額40万円以上に上がってしまいます。

どのような空き家が住宅用地の特例を受けられなくなるのか？

「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、空き家の中でも状態のひどいものについて、「特定空家等」、「管理不全空家等」という区分を定義しています。

空き家の見た目や状態だけで、これらに該当するというわけではなく、自治体が立入調査等をして、「特定空家等」又は「管理不全空家等」と認定することにより該当することとなります。

具体的には、どのような空き家なのでしょうか？

「特定空家等」とは、次の4つの状態のいずれかの状態にあると認められる空き家のことをいいます。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

そして、「管理不全空家等」とは、適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば「特定空家等」に該当することとなるおそれのある状態にある空き家のことをいいます。

この「管理不全空家等」という区分は令和5年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、新たに設けられました。

改正前までは、壁や窓の一部が落下する危険性があったり管理状態が悪くゴミが散乱したりや害虫等が発生する可能性がある空き家であっても、「特定空家等」に認定されなければ自治体から管理命令などが出せませんでした。

自治体の早期介入により空き家を「特定空家等」にしないために、「管理不全空家等」という区分が設けられました

自治体は、「特定空家等」又は「管理不全空家等」と認定した空き家の所有者等に対して、必要な措置を取るよう「特定空家等」に対しては「助言又は指導」、「管理不全空家等」に対しては「指導」することができます。

どちらの区分も、助言又は指導をしてもなお改善がされない場合、「勧告」することができます。

「勧告」をされると、この空き家は住宅用地の特例を解除されてしまい、固定資産税と都市計画税の減税が受けられなくなります。

また、各自治体によっては、氏名及び住所等が自治体のホームページ上で公表されます。

「特定空家等」について、勧告を受けた者が正当な理由なく措置をとらなかった場合、さらに、「命令」が出されます。この「命令」に従わないと50万円以下の過料に処されます。

さらには、行政による代執行手続き等が行われることとなります。

「管理不全空家等」は、「特定空家等」の前段階の空き家です。

令和5年3月31日時点でも全国に25万件以上存在しているそうです（「特定空家等」は1万9,000件）。

法改正により、「指導」の数が増えることが予想されます。

「勧告」は、どれくらいの空き家が受けているの？

国土交通省によると「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行された、平成27年度から令和5年度（令和6年3月31日）まで、全国で「特定空家等」には、「助言・指導」が累計3万9,180件「勧告」が累計3,589件出されています。

注目すべきなのは、「管理不全空家等」の「指導」の数です。1,091件出されていますが、改正法は令和5年12月13日に施行されたので、3か月半程でこの数出されたということです。空き家問題の深刻さが伺えます。

管理不全空家等及び特定空家等に対する措置状況（※）　　（　）内は市区町村数

ちなみに表の中で緊急代執行とありますが、これは災害等の非常時において、勧告をされた特定空家等については、市区町村長は、命令等の一部の手続を経ずに代執行できるというものです。これも令和５年改正法で規定されました。

空き家税が導入されるかも

欧米では、空き家の流通と活用を促すため「空き家税」を課税する国があります。

日本でも京都市で、令和8年度に導入予定です。正式名称を「非居住住宅利活用促進税」といいます。

空き家の有効活用を促すとともに、その税収入を活用して、安心かつ安全な生活環境の確保や空き家対策に要する将来的な費用の低減を図ることなどを目的としているそうです。

全国的に広がるかどうかは不明ですが、地域によっては「空き家税」の導入が検討されていくことが考えられます。

空き家を売った時の特例による税の優遇を利用しましょう！

空き家とその敷地を相続等で取得した場合、その空き家又はその敷地を売却するに当たって、一定の条件を満たせば、所得税・個人住民税において譲渡所得から最大3,000万円までが控除される特例措置を受けることができます。

ただし、令和9年12月31日までに売却することが必要です。

主な適用条件は次の通りです。

• 相続開始の直前（老人ホーム等に入所の場合は入所の直前）まで被相続人が一人で居住していたこと
• 相続開始から譲渡の時まで、使用されていないこと
• 耐震基準を満たした家屋か、家屋の取壊しをした後の敷地を譲渡すること。あるいは、家屋の譲渡をした後、譲渡をした年の翌年2月15日までに家屋の耐震改修又は取壊しを行うこと
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始の日から3年を経過した年の12月31日までに譲渡すること
• 譲渡価格が１億円以下であること。

相続人の数が3人以上の場合、控除される金額は2,000万円になります。

既に、多くの方が活用されています。空き家の有効活用の一つとして検討されてはいかがでしょうか？

空き家等の譲渡所得3,000万円控除に係る確認書の交付実績（※）

まとめ

適切に空き家を管理せず長期間放置していると、周辺に危険や被害をもたらすだけでなく、所有者自身にもデメリットが生じます。

空き家を使用する予定がない場合は今後どのように活用または処分していくのか、方針を早急に決めることが望まれます。
※出典：「改正空家法施行 空き家対策に新たな動き」（国土交通省住宅局）