空き家の増加が社会問題として注目されています。

ここでは、空き家問題の現状や出来得る対策について解説していきます。

そもそも空き家とは？

空き家とは、「人が住んでいない家」のことですが、掘り下げて考えると次の4種類に分類されます（※）。

昨今、問題になっている空き家のほとんどは、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」です。

空き家の現状

総務省の調査（※）によると、2023年10月1日現在、全国の空き家数は約900万戸、総住宅数に占める空き家の割合は約13.8％で過去最高となっているそうです。

空き家数の推移をみると5年前の2018年から約51万戸、1993年からの30年間では、約2倍に増えています。

空き家数のうち、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は約385万戸で、2018年から約37万戸の増加、総住宅数に占める割合は約5.9％となっています。

空き家というと、地方に多いイメージがあります。空き家率を都道府県別にみると、和歌山県と徳島県が21.2％と最も高くなっています。

また、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家率」を都道府県別にみると、鹿児島県が13.6％と最も高くなっています。

ところが、空き家数でみると、都市部の方が圧倒的に多くなっており、東京都が約898万戸、大阪府が約703万戸で1位，2位、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家数」も、大阪府が約227万戸、東京都が約215万戸と、1位，2位となっています。

このことからもわかるように、空き家問題は、地方だけではなく、都市部も含めた全国的な問題なのです。

空き家問題でいう空き家とは？

空き家問題でいう空き家は、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」だと先程申し上げましたが、空き家対策の推進のために、「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律が制定されていて、その中では「空家等」とされ、次のように定義されています。

「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。

ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。

なんだか、よくわかりませんよね。

具体的には、国土交通省が、「概ね1年以上利用の実態がない住宅」と定義しています。

1年以上利用の実態がないというのは、1年以上人の出入りがないということなのですが、行政が空き家をずっと監視できるわけではないので、1年間の水道・電気・ガスの利用状況などから総合的に見て、「空家等」と判断されます。

空き家問題が起こる背景

相続

空き家所有者の半数以上が、相続により取得しています。親が亡くなり、別の場所で住む子どもなどが実家を相続した際に起こります。

相続したものの、遠隔地に住んでいるため維持管理をするにも難しい、売却しようにも設備等が古いため買い手がつかない、解体費用をかけたくないといった事情から、空き家として放置されることが多くなります。

高齢化

実家で一人暮らしをしていた親が施設や子どもの家に転居した際にも、空き家が発生します。

子どもが実家の近くに住んでいれば良いのですが、遠く離れて住んでいるような場合、やはり管理が不十分となり、空き家として放置されることとなります。

建物の老朽化

建物が老朽化し、売却も賃貸等も見込めない状況となり、解体もせず放置されるようなケースです。

空き家問題が引き起こす影響

外壁の落下等

外壁や屋根などが破損、傷んでいる状態を放置すると、それらの部材が落下する危険があります。通行人や近隣の家屋に被害を及ぼす可能性があります。

火災リスクの増大

空き家は放火の対象として狙われたり、電気設備の劣化等から火災が発生する可能性があります。

衛生面の悪化

ねずみや害虫などが大量発生すると不衛生な状態となってしまいます。また、それらの糞尿や死骸、放置されたゴミなどから悪臭が発生する原因にもなります。

景観の悪化・不動産価値の低下

空き家周辺は、管理がきちんとされないため、雑草の繁殖や建物の劣化などから、地域の景観を損ねます。さらに、その空き家周辺や、空き家が多い地域は、住宅地としての魅力が下がるため、不動産価値が低下する傾向があります。

倒壊

空き家の傷みが進むと、地震や台風などで、倒壊する危険性が高まります。

空き家問題を解決するためにできること

相続対策

空き家の取得原因は、半数以上が相続によるものです。親などが元気なうちに家族でよく話し合い、方針を決めておくことが重要です。

親の考えや思いなどがわからないまま、子ども達が実家を相続すると、空き家になった実家をどうするか決まらず、相続手続きが滞り、空き家のまま長期間放置されてしまうケースが珍しくありません。

空き家になることを避けるためにも、相続後は、「誰が住むのか」「売るのか」「貸すのか」「取り壊すのか」など、家族で事前に話し合っておくことが大切です。　

また、今は空き家でなくても、親の施設への入居やお亡くなりになったことなどをきっかけに、実家が空き家になってしまう可能性が十分に考えられます。

行政の空き家対策制度の利用

各自治体は、空き家問題の解決のために、さまざまな支援制度を設けています。

また、自治体によっては、補助金や助成金の提供だけでなく、空き家バンクの運営、活用したい人とのマッチングなど、民間企業やNPO法人と提携などを行い、サービスを紹介しているところもあります。

空き家がある各自治体に相談されてみてはいかがでしょう。

空き家のリフォーム

地域を選びますが、空き家をリフォームすることにより、賃貸物件やシェアハウス、民泊として活用し、空き家に新たな価値を見出すことができますし、地域の魅力向上にも寄与することとなります。

目的に応じてどのようなリフォームが望ましいのか、検討してみましょう。

売却する

思い出がたくさん詰まった家に愛着がある、将来親族の誰かが使うのではないかなどと考えることで、売却することをためらって、使用可能な住宅であるにもかかわらず、結果的に空き家になってしまうケースもたくさんあります。

空き家を所有しているだけで、維持費や固定資産税等経済的負担がかかります。売却時、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円の控除を受けることもできますので、検討してはいかがでしょうか？

空き家の解体

空き家を解体し、その跡地に新しい建物を建てたり、駐車場として活用してみましょう。自治体によっては、解体費用に補助金が出るところもあります。

専門家へ相談

空き家問題は、簡単に解決できる問題ではありません。自治体、不動産会社、司法書士等、これまでたくさんの相談を受け、各方面で連携して取り組みをしています。

空き家ごとに抱える問題はさまざまです。

専門家は、その経験を駆使して、解決へのお手伝いや良い提案が出来るでしょう。

まとめ

高齢化社会、人口減少、相続問題など、空き家が増加し続ける背景にはさまざまな要因があります。空き家を放置すると、空き家そのものだけでなく、周辺にも悪影響や危害を加える恐れがあります。

空き家はそのままにせず、「仕舞う」（除去）・「活かす」（活用）の行動が求められています。

※出典：「令和5年住宅・土地統計調査結果」（総務省統計局）

すでに空き家を所有されている方や、これから実家を空き家として相続する可能性のある方の中には、過料が科せられたり空き家の固定資産税が6倍になることがあるかもといった話を耳にし、不安になっている方もいるのではないでしょうか？

ここでは、空き家にかかる固定資産税を中心に解説していきます。

不動産にかかる税金

空き家を相続により取得した場合を考えてみましょう。

① 相続税

ざっくりとですが、空き家を含めた相続財産（預金、現金、株式、自動車等）の合計額が、基礎控除額（3,000万円＋相続人×600万円）を超える場合に発生します。

② 登録免許税

空き家の登記名義人（法務局にある登記簿に記載する所有者名義）を相続人に変えるために課税される税金です。

税額は、固定資産税評価額に0.4％かけた金額となります。

（例）固定資産税評価額が、土地建物合計3,000万円の場合
3,000万円　×　4/1000　＝　12万円

③ 固定資産税

毎年1月1日時点で不動産を所有している人が払う税金で、税額は課税標準額に1.4％かけた金額となります。

（例）課税標準額が、1,000万円の建物の場合
1,000万円　×　14/1000　＝　14万円

ちなみに、「固定資産税評価額」というのは、各市町村で決定された不動産の価格のことで、「課税標準額」というのは、税額計算の基礎となる金額です。

土地について、農地や山林などの「固定資産税評価額」と「課税標準額」は同じ金額になりますが、市街地の住宅用地については、特例や負担調整率というのが設定されていて、一般的には「課税標準額」の方が「固定資産税評価額」より金額が低くなっています。

④ 都市計画税

毎年1月1日時点で市街化区域に不動産を所有している人が払う税金です。

税額は各市町村によって異なりますが、最大で、課税標準額に0.3％かけた金額となります。

（例）課税標準額が、1,000万円の建物の場合
1,000万円　×　3/1000　＝　3万円

①と②は相続の時に1回徴収される税金ですが、③と④は毎年課税されます。

住宅用地の特例

土地にも当然、毎年、固定資産税と都市計画税が課税されます。

但し、住宅が建つ土地には住宅用地の特例という、固定資産税と都市計画税が軽減されるものがあります。ということは、そうです、空き家が建つ土地にも適用されます。

住宅用地の特例とは、どのようなものでしょう。

まず住宅用地とは住宅が建つ土地で、その土地に建つ住宅の総床面積の10倍までの部分が該当します。

例えば、総床面積が100㎡の住宅が建つ300㎡の土地の場合、土地の全ての部分が住宅用地となります。

一方、総床面積が100㎡の住宅が建つ1,300㎡の土地の場合（都市部ではなかなか想像つきませんが、地方では考えられます）、住宅の総床面積の10倍に当たる1,000㎡までが住宅用地となります。

1,000㎡を超える300㎡は、住宅用地として扱われません。

そして、住宅用地のうち住宅の戸数１戸につき200㎡までの部分が「小規模住宅用地」、それ以外の部分が「一般住宅用地」と区分されます。

「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」は、課税標準額が次の表のように減額されます。

つまり、同じ地域で住宅が建っていない土地よりも、最大で、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に減額されるのです。これが、住宅用地の特例です。

空き家の固定資産税が６倍になるってどういうこと？

空き家でも住宅用地の特例が適用されるということは説明しました。では、固定資産税が6倍ってどういうこと？となりますよね？

空き家対策推進のため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律があります。

この法律の中で、状態や管理のよろしくない空き家について、ある条件が揃うと住宅用地の特例を受けられなくなることが定められています。

つまり小規模住宅地の場合、固定資産税が1/6→1（6倍）、都市計画税が1/3→1（3倍）となり、このことを固定資産税が6倍になると言っているのです。

実際には負担調整措置というものがあり、単純にこの倍数にはなりませんが、負担増大することに違いはありません。

仮に4倍ほどで収まったとしても、年額10万円、固定資産税、都市計画税を納税していた場合、年額40万円以上に上がってしまいます。

どのような空き家が住宅用地の特例を受けられなくなるのか？

「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、空き家の中でも状態のひどいものについて、「特定空家等」、「管理不全空家等」という区分を定義しています。

空き家の見た目や状態だけで、これらに該当するというわけではなく、自治体が立入調査等をして、「特定空家等」又は「管理不全空家等」と認定することにより該当することとなります。

具体的には、どのような空き家なのでしょうか？

「特定空家等」とは、次の4つの状態のいずれかの状態にあると認められる空き家のことをいいます。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

そして、「管理不全空家等」とは、適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば「特定空家等」に該当することとなるおそれのある状態にある空き家のことをいいます。

この「管理不全空家等」という区分は令和5年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、新たに設けられました。

改正前までは、壁や窓の一部が落下する危険性があったり管理状態が悪くゴミが散乱したりや害虫等が発生する可能性がある空き家であっても、「特定空家等」に認定されなければ自治体から管理命令などが出せませんでした。

自治体の早期介入により空き家を「特定空家等」にしないために、「管理不全空家等」という区分が設けられました

自治体は、「特定空家等」又は「管理不全空家等」と認定した空き家の所有者等に対して、必要な措置を取るよう「特定空家等」に対しては「助言又は指導」、「管理不全空家等」に対しては「指導」することができます。

どちらの区分も、助言又は指導をしてもなお改善がされない場合、「勧告」することができます。

「勧告」をされると、この空き家は住宅用地の特例を解除されてしまい、固定資産税と都市計画税の減税が受けられなくなります。

また、各自治体によっては、氏名及び住所等が自治体のホームページ上で公表されます。

「特定空家等」について、勧告を受けた者が正当な理由なく措置をとらなかった場合、さらに、「命令」が出されます。この「命令」に従わないと50万円以下の過料に処されます。

さらには、行政による代執行手続き等が行われることとなります。

「管理不全空家等」は、「特定空家等」の前段階の空き家です。

令和5年3月31日時点でも全国に25万件以上存在しているそうです（「特定空家等」は1万9,000件）。

法改正により、「指導」の数が増えることが予想されます。

「勧告」は、どれくらいの空き家が受けているの？

国土交通省によると「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行された、平成27年度から令和5年度（令和6年3月31日）まで、全国で「特定空家等」には、「助言・指導」が累計3万9,180件「勧告」が累計3,589件出されています。

注目すべきなのは、「管理不全空家等」の「指導」の数です。1,091件出されていますが、改正法は令和5年12月13日に施行されたので、3か月半程でこの数出されたということです。空き家問題の深刻さが伺えます。

管理不全空家等及び特定空家等に対する措置状況（※）　　（　）内は市区町村数

ちなみに表の中で緊急代執行とありますが、これは災害等の非常時において、勧告をされた特定空家等については、市区町村長は、命令等の一部の手続を経ずに代執行できるというものです。これも令和５年改正法で規定されました。

空き家税が導入されるかも

欧米では、空き家の流通と活用を促すため「空き家税」を課税する国があります。

日本でも京都市で、令和8年度に導入予定です。正式名称を「非居住住宅利活用促進税」といいます。

空き家の有効活用を促すとともに、その税収入を活用して、安心かつ安全な生活環境の確保や空き家対策に要する将来的な費用の低減を図ることなどを目的としているそうです。

全国的に広がるかどうかは不明ですが、地域によっては「空き家税」の導入が検討されていくことが考えられます。

空き家を売った時の特例による税の優遇を利用しましょう！

空き家とその敷地を相続等で取得した場合、その空き家又はその敷地を売却するに当たって、一定の条件を満たせば、所得税・個人住民税において譲渡所得から最大3,000万円までが控除される特例措置を受けることができます。

ただし、令和9年12月31日までに売却することが必要です。

主な適用条件は次の通りです。

• 相続開始の直前（老人ホーム等に入所の場合は入所の直前）まで被相続人が一人で居住していたこと
• 相続開始から譲渡の時まで、使用されていないこと
• 耐震基準を満たした家屋か、家屋の取壊しをした後の敷地を譲渡すること。あるいは、家屋の譲渡をした後、譲渡をした年の翌年2月15日までに家屋の耐震改修又は取壊しを行うこと
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始の日から3年を経過した年の12月31日までに譲渡すること
• 譲渡価格が１億円以下であること。

相続人の数が3人以上の場合、控除される金額は2,000万円になります。

既に、多くの方が活用されています。空き家の有効活用の一つとして検討されてはいかがでしょうか？

空き家等の譲渡所得3,000万円控除に係る確認書の交付実績（※）

まとめ

適切に空き家を管理せず長期間放置していると、周辺に危険や被害をもたらすだけでなく、所有者自身にもデメリットが生じます。

空き家を使用する予定がない場合は今後どのように活用または処分していくのか、方針を早急に決めることが望まれます。
※出典：「改正空家法施行 空き家対策に新たな動き」（国土交通省住宅局）

本人が亡くなると、その遺産は相続されることになりますが、遺言書さえあれば誰にでもそれだけで遺産を相続させることができるわけではありません。

故人の遺産は、まずは法的に相続の資格を持つ法定相続人に分配されることが大前提となり、その法定相続人が存在しないケースのおいては、相続管理人が選定された上で利害関係者に分配され、最終的にはそういった関係者がいない場合、もしくは関係者に分配後、余剰がある場合は国庫に帰属（国のもの）となります。

今回は、相続人がいない状態で孤独死したときの遺産がどうなるのか解説していきます。

法定相続人とは？

法定相続人とは、民法で定められた本人の遺産を相続する権利を持っている人のことを指し、4段階の優先順位に分類され、順位に沿って配分の有無や割合が定められます。

具体的には、優先順位の高い順に以下の通りです。配偶者は常に対象となり、以下、子→親となります。

兄弟については、上位の対象者が1人でもいる場合は下位の順位の人物は対象者となりません。

配偶者（常に対象）

法的に婚姻関係のある配偶者が、最優先の法定相続人となります。

子（第一順位）

次に優先順位が高い立場として、子が法定相続人となります。

実子はもちろんのこと、特別養子縁組をしている養子や配偶者の実子等であれば、故人の子と全く同様の扱いを受けます。そうでない場合、法定相続人となりうる養子の人数は制限されるケースもあります。

子が死亡していて孫がいる場合は、子の相続の権利は孫へと代襲相続されます。

親（第二順位）

配偶者がいない場合、もしくは死亡している場合、かつ子供や孫もがいない、もしくは死亡している場合、次の優先順位として親が相続人になります。

親が死亡していて祖父母がいる場合は、親の相続の権利は祖父母に代襲相続されます。

兄弟姉妹（第三順位）

配偶者がいない場合、もしくは死亡している場合、かつ子供や孫もがいない、もしくは死亡している場合、かつ両親も祖父母も死亡している場合、最後の優先順位として兄弟姉妹になります。

兄弟姉妹本人が死亡している場合は、甥や姪に代襲相続されます。

代襲相続とは
法定相続人になりえたが死亡していた場合もしくは、相続欠格や排除（いずれも後述）により資格を喪失した場合、その「相続権を相続」する人物のことです。

代襲相続はその相続の優先順位も引き継ぎ、代襲相続人が複数いる場合は均等に分配がなされます。

法定相続人不存在

法定相続人は、前述のように自動的に確定されていくものですが、その法定相続人が不存在となるケースがあります。代表的なものは、最初から存在しない場合と、相続放棄等の手続きにより不存在となる場合です。

法定相続人がそもそもいない場合

法定相続人および代襲相続を行う人物が既に死亡している場合、もしくは最初から存在しない場合、当然ながら相続人不存在の状態となります。

法定相続人が明確に死亡している場合ではなく、行方不明の場合はただちには相続人不存在とはならないため、注意が必要です。

相続放棄等で法定相続人不存在の場合

相続というと、一般的には本人の財産を受け取ることができるプラスの収支のイメージが伴いますが、実際には資産だけでなく借金などの負債も相続対象となります。

相続対象が資産より負債の方が多く、法定相続人が相続を希望しない場合、本人の死亡を知った日から3か月以内に相続放棄の手続きを取れば、負債も含め相続を放棄することができます。

法定相続人全員が相続放棄を行った場合は、最初から相続人がいなかったこととなり、相続人不存在で扱われます。

また、遺言書の偽造などに関わった際、相続人の資格がなくなる相続欠格や故人の生前、もしくは遺言状での意思表示により法定相続人の資格を剥奪する排除などにより、法定相続人が不存在となった場合も扱いは同様ですが、これらのケースでは相続放棄と異なり代襲相続が可能です。

相続財産管理人

法定相続人が先述のようなケースで不存在とされる場合、法定相続人以外の人間が勝手に財産を処分することはできず、相続財産管理人が選定されます。

相続財産管理人の管理の下、債権者（個人に対して何らかの債権を持っていた人物）、特定受遺者（法定相続人ではないが、遺言状により遺産相続の権利を持つ人物）、および特別縁故者（法定相続人ではないが故人と同一生計にあったなど、特別な関係のあった人物）などに分配され、最終的には国の財産となるケースもあります。

相続財産管理人の対象者

相続財産管理人は、関係者もしくは検察官からの家庭裁判所への申立てで行われ、なるにあたって特別な資格は必要なく、親族などの関係者がなる場合もありますが、第三者がなるケースもあります。

実態としては第三者として選任されるのは、業務に長けた弁護士・司法書士などの有資格者のケースが大半です。

相続財産管理人の任期

相続財産管理人に選任されると、原則として最低でも13か月間はその役目を行わなければなりません。

理由としては、次の項目で説明する一連の手続きをもとに財産が分配されていきますが、その手続きの全てが完了する最短の期間が「13か月間」であるためです。

相続管理人の権限

相続管理人に任命されると、財産の保存行為（現状を維持するための行為）と、管理行為（財産の保存、利用および改良を目的つする行為）が行えるようになります。

また、家庭裁判所からの許可を受けることで、資産物の売却などの処分行為（財産または財産権の変動を目的とする行為）が行えます。

相続財産管理人の報酬

弁護士や司法書士などの第三者が相続管理人になる場合、相場として月数万円程度の業務報酬が発生しますが、原資は基本的に、管理対象となる遺産の中から捻出されます。

但し、対象となる遺産の額が少なく報酬の払出が期待できない場合は別途、予納金と呼ばれる費用所に収める形で、報酬が確保されます。

相続財産が分配される流れ

実際に財産が分配される流れについて順を追って説明していきます。

①相続管理人選定時の公告

まず、相続管理人が選定された時点で官報に公告が行われます。この公告は債権者や特別受遺者といった関係者に対して、故人の財産が相続管理対象となった旨およびその相続管理人を知らせることを目的として行われます。

②債権者、特別受遺者への債権申出の公告

次に、故人に借金などの債権のある債権者および、遺言状で指定された特別受遺者などがその債権の支払を求められる期間が2か月間設けられます。これらの関係者が存在し、管理対象となっている遺産の中から支払を受けたい場合この期間の間に申立てを行います。

③相続人捜索の公告

 法定相続人が不存在とされた時点で相続管理人が選任されますが、この段階で改めて相続人が本当にいないかを最終的に確認する意味で公告が出されます。この期間は6か月以上と定められており、もし相続人が実際にいた場合はこの段階で手続きが行われることとなります。決められた期間が経過すると最終的に「相続人不存在」が確認されます。

④特別縁故者への分配（審判）

相続人が不存在であることが法的に確認されると、残っている管理財産は「特別縁故者」へと分配されます。特別縁故者とは法的に相続関係は生じないが故人と生前「特別な」関係にあった人物のことを指します。

具体的には、婚姻関係を結んでいない内縁の配偶者や故人と生計を共にしていた人物、もしくは生前、故人を検診的に介護していた人物などが該当しますが、法的に厳格な定義があるわけではなく、家庭裁判所により特別縁故者と認定された人物が該当します。

この特別縁故者への分配は自動的に行われるものではなく、あくまでその特別縁故者となりうる立場の人物から申立てがあり、家庭裁判所がそれを認めたケースにおいて初めて分配が生じえます。特別縁故者は家庭裁判所から認められた分だけの分配を受けることが可能です。

なお、特別縁故者の申立ての期間は3か月間とされています。

⑤国庫への帰属

上記の手続きを経て関係者がいなかった場合、もしくは関係者への分配が行われなお財産が残っている場合、必要に応じて相続管理人への報酬の付与、および申立人に予納金が還付された後、最終的に残っている財産は国庫へと帰属（国の財産）となります。ここまでの一連の手続きが全て終了した段階で、相続管理人の業務も終了となります。

まとめ

相続人がいない際の遺産（管理財産）の分配の流れを改めて要点としてまとめます。

遺産の取り扱いについては、法定相続人がいない場合、特に複雑な手続きを経ることになることがご理解いただけたのではないでしょうか？

もし、ご自身に法定相続人がおらず、相続したい相手が法定相続人に当たらない場合、遺産を受け取ることができる優先順位は、遺言状で定められた特別受遺者であるか自ら申請し、家庭裁判所に認められる必要がある特別縁故者であるかによっても変わってきます。

特定の関係者に遺産を贈与したいという意思がある場合、上記のような流れも意識しながら事前に遺言書を準備しておく方が良いと言えるでしょう。