相続登記が、令和6年（2024年）4月1日から義務化されました。

テレビＣＭや報道等でご存じの方もいらっしゃると思いますが、具体的にはどのような手続きをしなければいけないのでしょう？また、しないとどうなるのでしょう？

実は、相続登記よりも、もっとかかわる可能性のあることも義務化される予定です。ここでは、そちらも併せて解説していきたいと思います。

相続登記とは？

家、土地やマンションなどの不動産の所有者や抵当権などの権利者は、権利関係を明確にするために、法務局が管理している登記簿に記録されています。

相続登記とは、相続によって取得した登記上の権利を相続した方へ名義変更する手続きです。

例えば、所有者が亡くなるとその不動産は相続人に相続されます。この時に、その相続人を新しい所有者として登記簿に記録するために、法務局で名義を書き換える手続きをする必要があります。

登記簿の名義を書き換えないと、その所有者が誰のものかわからない上、その不動産処分や売却が出来ないといった不都合も生じます。

なぜ義務化になったのでしょう？

これまでは、相続登記に申請期限がなく、申請しないことへの罰則もありませんでした。

そのため、相続人にとって費用や手間をかけてまで相続登記をするメリットがない場合は、亡くなられた所有者の名義のまま放置されることが多い状況となっています。

こうした中、所有者不明土地（不動産登記簿から所有者の所在や生死が判明しない又は連絡がつかない土地）の増加によって様々な問題が生じています。

例えば、防災や復興等の公共事業を進めるにあたり、用地取得や森林の管理に支障を生じ、事業が進まないといった弊害があります。

また、土地の管理不全やゴミの不法投棄などにより周辺環境に悪化が生じ、さらには、それに対処しようとしても所有者が不明なため勝手にできないといった、周囲に迷惑なだけでなく、衛生面防災面の問題を引き起こしています。

このような土地のために、周辺の土地の価格の下落も招きます。

令和2年度に実施した国土交通省の調査結果によると、所有者不明土地は、全国の土地の約24％になります。そのうち約63％を相続登記未了が占めているとのことです。

そこで、所有者不明土地解消手段のひとつとして、相続登記の義務化へ向けた法律が整備されることとなりました。

具体的にはどのような登記が義務化されるのでしょう？

今回、その中でも相続登記義務化の対象となるのは、不動産の所有権の登記です。

相続人は、相続や遺贈で所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由がないのに申請を怠った場合は10万円以下の過料（金銭的な罰）が課されます。

令和6年4月1日以前に発生している相続も対象となります。つまり、放置されたままになっている相続登記も対象になります。

この場合、令和6年4月1日又はその不動産の所有権を相続することを知った日のうち遅い方から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

そうは言っても、相続人が複数いて、遺産分割協議が相続登記申請期限の3年以内にまとまらない場合もあります。

そのような場合のために、相続人申告登記という制度が新設されます。

この相続人申告登記は、次の内容を相続登記申請期限の3年以内に法務局へ申告することで、相続登記の申請義務を履行したとみなされる制度です。

• 所有権の登記名義人に相続が開始したこと
• 自分が所有権の登記名義人であること

所有者を表すものではなく、記載された相続人に所有権が移転するわけではありません。①、②を記録することによって所有者不明土地を発生させるリスクを軽減させることが目的となっています。

必要書類（戸籍謄本等）の取得費用はかかりますが、この申告自体は非課税（無料）です。

気を付けなくてはならないのが、その後遺産分割協議が成立した場合は、それから3年以内に相続登記を申請しないといけません。

また、すでに遺産分割協議がまとまって、その土地について相続人が確定している場合には、この制度は利用できません（遺産分割協議書に基づき期限内に相続登記を申請しなければなりません）。

相続土地国庫帰属制度

相続で土地を取得した場合に、その所有権を手放し、国庫に帰属させることができます。

土地を相続したものの利用することもなく、かといって売却先や譲渡先も見つからず、未来永劫、管理費や固定資産税等を払い続けなければならなくて困っているといった話をよく聞きます。

対象となる土地は、相続又は相続人に対する遺贈により取得した土地です。

ただし、不要な土地だからといって、全て国庫に帰属することができるわけではありません。

通常の管理又は処分に過分の費用又は労力を要する土地は対象外とされています。対象外になる一例として、簡単な表現だと下記のような土地です。

• 建物や通常の管理又は処分を阻害する工作物等がある土地
• 土壌汚染や埋設物がある土地
• 危険な崖がある土地
• 境界が明らかでない等権利関係に争いがある土地
• 抵当権等の担保権等が設定されている土地
• 通路など他人の利用が予定されている土地

また、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費用相当額の負担金の納入が必要となります。

手続き流れ

承認があった場合は、申請者は30日以内に負担金を納付します。

負担金は、宅地・農地・森林などは1㎡毎に単価を乗じた金額で計算されますが、上限がないため数百万円になる可能性もあるため注意が必要です。また原野などは一律20万円とされています。

相続登記の登録免許税の免税措置

相続登記を促すために期間限定で下記の要件に該当する場合、登録免許税の免税措置が取られており、令和7年（2025年）年3月31日までに申請する登記に適用されます。

あくまで、登録免許税が非課税となるだけなので、その他の費用（戸籍等取得、郵送料、司法書士報酬等）は、通常どおりかかります。

もっと気を付けなくてはいけない罰則が設けられる

実は今回の法改正では、他にも知っておかないと損をする改正がありますので、併せて簡単にご紹介したいと思います。

所有者が引っ越しをして住所が移転したり、婚姻などで氏名が変更になった場合、その変更登記が必要になります。

所有者の住所や氏名等の変更登記は相続登記同様、期限や罰則がないため必要に迫られない限りそのままにされることが多くなっていました。　

相続登記を義務化して名義変更させても、その後住所が移転したりや氏名が変更されたのにそのままにしていては結局、所有者不明になってしまいます。

そこで、所有者の住所や氏名等の変更登記についても義務化されることとなり、所有者の住所や氏名等に変更があった日から2年以内に申請しなければなりません。

正当な理由がないのにその申請を怠った場合は5万円以下の過料が課されます。

具体的な義務化の時期は未定で、令和8年4月27日までに施行されることになっています。

既に、変更の必要がある方も対象になります。相続登記よりもこちらの方が該当する機会が断然多いと思いますので、注意が必要です。

まとめ

所有者不明土地問題の解決を図るために、相続登記義務化をはじめとして民法なども改正されます。

相続登記などのように、義務化のことを知らずに放っておいて、過料を科されないよう気を付けるのはもちろんですが、法律の内容が変わったために、取扱いが変わるものもありますので注意が必要です。

ご不安・ご不明な点がある方は、ぜひご相談ください。