独居の親がいます。認知症の症状が進み、自宅での自立生活がそろそろ限界になってきたので、自宅を売却した資金で施設への入居を検討しています。ところが、このままでは売れないって言われてしまって・・・

こういったご相談が増えています。なぜ、“このままでは売れない”のでしょうか。

日本社会はますます高齢化が進み、高齢者の資産管理が重要な課題になっています。特に家や土地などの不動産を売る時、いくつかハードルがあります。

高齢になると判断力が落ちることがあるので、売買契約の細かい内容をちゃんと理解するのが難しくなることも。ときには、不利な契約を結ばされてしまう可能性があります。

また、自宅の持ち主が認知症になると、不動産売却そのものが成立しないケースがあります。

なぜなら、契約する意思能力が十分になかった場合、売買契約自体が無効になる恐れがあるからです。たとえ子供と言えども、親名義の不動産を代理で売却することはできません。

あくまでも、親自身の意思で売却を決めないと手続きができないのです。

このように、自宅の持ち主が認知症になり、自宅を売却したお金で高齢者施設に入ろうと思っても、その時には売却できなくなっている、という事態が起こってしまうのです。

成年後見制度って何？

このような問題を解決するために2000年からスタートした「成年後見制度」という制度があります。どういう制度かというと、判断能力が不十分となった人を法律的、経済的にサポートする制度です。

成年後見制度には「法定後見」と「任意後見」の２種類がありますが、冒頭の事例で必要となるのは、すでに判断能力が低下している方をサポートする仕組みである「法定後見」になります。

法定後見では、家族などが裁判所に申し立てすることによって、本人の法律上の代理人となる「法定後見人」を選任して、財産管理や日々の生活のサポートをすることになります。

法定後見人がつけば、法務局で正式な証明書が発行され、判断力が低下した方の法律上の代理人として、自宅の売買契約ができるようになります。

しかし、この制度の利用にはデメリットも。裁判所に申し立てをしなければならないので、手間と時間がかかります。

必ずしも親族が法定後見人に選ばれると限らない

身近に法定後見人をやれそうな親族がいないケース（いわゆるおひとりさま）では、司法書士や弁護士などの専門職が法定後見人に選ばれることが多いです。　

また、身近に親族がいるケースでも、必ずしも親族が法定後見人に選ばれるとは限らないという点が要注意ポイントであり、法定後見制度のデメリットと言えます。

たとえば、本人の所有している財産の額が大きかったり、ほかの親族の同意を得られなかったり、様々な事情により、司法書士や弁護士などの親族ではない専門職が法定後見人に選ばれる可能性があるのです。

なぜなら、“法定後見人を誰にするか”を決定するのは家庭裁判所の裁判官だからです。

専門職が法定後見人になると、当然報酬が発生することになります。報酬の目安は、年間24万円～となっています（裁判所のHPに目安が載っています）。

つまり、5年続いた場合、最低でも120万円程度かかる計算に。法定後見人は、自宅の売却が済んだら終わり、ということにはできず、原則、本人がお亡くなりになるまで続くことになっています（2024年4月現在）。

法定後見制度を利用する前に

また、法定後見人と本人・家族の間に信頼関係が築けないと、本人や家族の意見が反映されにくいこともあり、だれが法定後見人に選ばれるかによって、生活状況や本人・家族の心境が左右されてしまうことがあります。

必ずしも立候補した人が後見人になれるわけではない、という事情を知らずに申立てをして「自分が親の法定後見人になれると思ったのに、なれなかった。」「親のお金なのに、後見人弁護士が親の希望通りの使い方をしてくれない。」という不満を抱いているご家族がいる、ということは頭にいれておいてください。

ちなみに、令和5年度において、法定後見人として親族が選ばれた割合は全体の18.1％、親族以外が81.9％となっています。全体の数字のうち、親族が法定後見人として立候補した割合が22.0％なので、親族が法定後見人に立候補したケースのうち、約8割が選ばれて、約2割は専門職の法定後見人が選任された、ということが言えます。

参考資料

家族信託って何？

そこで出てくるのが「家族信託」という方法。家族信託とは、ひとことで表すと、自分が指定した財産の管理を、家族など自分が信頼している人に託す方法です。

具体的には、その信頼する人との間で“信託契約”を結び、指定した目的（例えば、老後の生活支援や施設費用の手配など）のために管理・運用してもらう仕組みです。

信託を依頼する人を「委託者」、信託を依頼される人を「受託者」、託された財産の利益を受ける人を「受益者」と言います。

受託者となる人は、信頼している人というのが大前提ですが、血のつながりがある必要はありません。

この仕組みのいいところは、本人が自分自身で財産管理してもらう人を決められる点、本人が自分自身で財産管理の方向性を決められる点、家庭裁判所の拘束がないので財産管理の自由度が高い点、認知症対策と同時に相続対策もすることができる点などです。

家族信託を利用して施設へ住み替えをしたご家族のケース

自宅の名義は父の名義になっています。父母ともに認知症ではありません。ただ、家族の総意で、「法定後見制度は使いたくない」「父が認知症になって夫婦二人で暮らせない状態になったら、自宅を売却した資金を施設費用に充てよう」と考えていました。

そこで、司法書士に相談して、委託者：父、受託者：長男、受益者：父、とする家族信託契約を締結しました。

受託者である長男には、「自宅を売却する権限」がつけてあります。

信託契約に基づき、不動産の名義は長男に変更されます（登記簿には、「所有者」ではなく「受託者」として長男の名義が入り、信託契約によって名義が移ったということが反映されています）

数年後、父の判断能力が低下し、自宅での暮らしが難しいと判断した長男が、不動産業者とやりとりをし、売却手続きをしました。

冒頭のケースと違い、すでに父名義の自宅の管理権限は長男に移してあるため、父自らが売却手続きをする必要がなく、信託契約で長男に付された売却権限に基づいて長男がすべての手続きを行いました。

よって、このご家族は、父の判断能力が低下していたにも関わらず、法定後見人の申立をすることなく、自宅をスムーズに売却でき、その費用を今後の施設費用や介護費用にあてることができるようになったのです。

もしも何も対策をしていないまま父の判断能力が低下していたとすると、法定後見人の申立をすることになり、家族以外の専門職が法定後見人に選ばれた場合、毎年報酬が発生していってしまうことになりかねませんでした。

このご家族は、家族信託をしたことによって、父の思い通りの財産管理が実現できた、ということになります。

ただし、受託者となるのは信頼関係がある人に限られるので、自分の財産を託せるに値する人がいない、という方には家族信託をオススメできません。

家族信託が向いている人

• 財産を託せる信頼関係のある人がいる
• 自分が存命中に不動産を売却したり賃貸したりする可能性がある
• 預貯金だけでは介護費用に不安があり、不動産を売った金銭を充てたい
• 不動産を複数所有しており、認知症が原因で相続税対策がストップすると困る
• 家族以外の人に通帳の管理をされるのは絶対に嫌

家族信託にはメリットが多くありますが、デメリットもあります。

確定申告の手間が増える場合がある、精通している専門家が少ない、節税の仕組みではない、専門家へ支払うコンサルティング費用が発生する、などです。

遺言書の役割も果たす家族信託

信託契約書には、信託が終了したあと、託した財産を誰に引き継がせるかも記載していきます。

記載した部分については、遺言書と同じ働きをします。自分が死亡した後は誰が引継ぎ、さらにその人が死亡した後は誰が引き継ぐ、などと、２回目以降の相続についても決めることができます。

この機能を利用して、再婚している家族に家族信託が活用されるケースがあります。

たとえば、「後妻が相続した財産は、後妻が死亡したあと、前妻との子供に引き継がせたい。」と考えていたとしても、本人が遺言書を作っただけではこの希望が叶えられません。

この希望を叶えるには、本人だけでなく、後妻にも遺言書を書いてもらい、後妻が死亡したら前妻との子供に引き継がせる内容の遺言書を書いてもらう必要があります。

ところが、遺言書は何度でも書き直しができるため、後妻の気分で遺言書が変更されてしまう可能性があり、確定的ではありません。

もし後妻が遺言書を変更してしまうと、後妻の兄弟姉妹等へ財産が相続されてしまう可能性があります。

このような場合に、家族信託を利用し、自分が死亡したらまずは後妻へ、後妻が死亡したら前妻の子供へ、という形で相続方法を決めることができるのです。

信託で、死亡後の引継ぎ先を決めることができるのは、託された特定の財産のみです。全体的に相続の対策をしたい場合は遺言書もセットで対策を行うとよいでしょう。

まとめ

高齢者の不動産売却をスムーズにするために、家族信託は一つの選択肢です。

ご自身の家族構成、万が一認知症になった場合のリスクを書き出してみて、今後の生活の希望にあわせて、家族信託が向いているかを検討してみてはいかがでしょうか。

気になった方は、司法書士をはじめとする専門家に相談してみてくださいね。

家やその他不動産を売るという機会は、人生にそう何回もあるものではありません。

これからはじめて不動産を売却するという方にも安心していただけるよう、今回は不動産売却時の3種類の媒介契約についてこのページで詳しくご説明します。

不動産を売却するには

不動産を売却する際、大きく分けると①不動産会社に買取を依頼する方法と、②不動産会社へ一般ユーザーの購入者探しを依頼する2種類があります。

この他に、隣人や親戚などが代表的な例ですが、自分自身で購入者を見つけてお持ちの不動産を売ることもできます。

それぞれの特徴やメリット・デメリットを見ていきましょう！

不動産会社の買取

こちらは言葉の通り、地元の不動産会社や知り合いが営んでいる不動産会社などに買取を依頼する方法です。

不動産会社は依頼された物件を各々調査後に買取価格を出します。各社で大幅に提示金額が変わるということは基本的にありませんが、数社の相見積をとる方が多くいらっしゃいます。

数社の見積を取ると、売る予定の不動産の相場の感覚が掴めるのも良いですね♪

買取の特徴としては次の通りです。

• 約１か月以内に現金化できる
• 市場価格より数割減の価格になることがある
  （再販の際に不動産会社で解体やリフォームをする必要があるため）

売却をお急ぎの方には買い取りがおススメになります。また、築年数が古い物件の場合は、市場に出してもなかなか売れにくいこともありますので、買取を依頼するのが安心かと思います。

一般ユーザーの購入者探し

こちらは不動産会社へ依頼して、広告を出したり現地販売会を行って多くの人に見てもらい、売りたい側と買いたい側の希望がマッチしたら成約になるという方法です。売主（ご依頼者）様と買主様の間に不動産会社が間に入るので、媒介（＝仲介）と呼ばれています。

市場に出す（媒介を依頼する）場合の特徴は次の通りです。

• できる限り希望の金額に近い価格でじっくり販売できる
• 需要を見ながら段階的に販売価格を落としていくことが多い
• 成約までに年単位で時間がかかってしまうことがある
• 成約させてくれた不動産会社に仲介手数料を支払う

築年数が浅い物件は、一般ユーザー（買主様）向けに売れることが多いので、市場に出して売却するのがおススメです。

ここまでで売却の際の方法を知っていただけたかと思います。次は市場に出す（媒介を依頼する）場合の3種類の契約についてご説明いたします！

市場に出す場合の3種類の媒介契約

一口に媒介（＝仲介）を依頼するといっても、契約方法は1種類だけではありません。

ここで3つの媒介契約の種類を知って、もし不動産を売却するときが来た際に何もわからなくて困る！ということがないように予習しておきましょう♪

一般媒介契約

この契約は、複数の不動産会社に同時に媒介できるものです。それに加え、例えば隣人や親戚などといった自分で見つけてきた買主と取引をすることもできます。

多くの不動産会社に依頼ができて、自分でも買主を探すことができるならば一番良い契約方法だ！と思われる方も少なくないかもしれません。

ただ注意点があり、不動産会社からすると競合が多くいて確実に仲介手数料を得られるかが分からない中、一生懸命に買主を探そうという心理が働きづらく、精力的な営業活動が積極的にしづらいというデメリットがあります。

また、不動産会社に対し、進捗状況に関する報告義務や指定流通機構（レインズ）への登録義務も発生しないため、自分が売りに出した不動産物件の売れ行きが不透明になりやすい契約形態でもあります。

ただ、任意で進捗状況の報告を求めたり、レインズへの登録を依頼したりといったことはできます。

専任媒介契約

この契約は、1社の不動産会社にだけ媒介を依頼することができるというものです。1社と契約をしたら、契約期間が切れるまでは他の不動産会社に媒介を依頼することはできません。ただ、自分で買主を見つけてくることは問題ありません。

不動産会社と専任媒介契約を結ぶと次の義務が不動産会社に課せられます。

• 契約期間は3か月以内
• 進捗状況に関する報告義務が2週間に1回以上
• 契約締結日から7日以内にレインズへ物件情報を登録する

1社だけに依頼するため、依頼された不動産会社は一般媒介契約よりも精力的に営業活動をする可能性が高いと考えられます。

また、レインズへの登録義務もあるため物件情報が広がりやすく、多くの人の目に入る可能性も高くなります。

とはいえ、依頼した不動産会社の質が低いと、売却が進みにくいことや、条件の良い買主が見つかりにくいと言った可能性もゼロではないのでご注意ください。

専属専任媒介契約

この契約は、1社の不動産会社にだけ媒介を依頼することができるというものです。また、自分で買主を見つけてきたとしても直接取引をすることができず、依頼した不動産会社を通じて契約する必要があることにもご留意ください。

専属専任媒介契約を不動産会社と結ぶと次の義務が不動産会社に課せられます。

• 契約期間は3か月以内
• 進捗状況に関する報告義務が1週間に1回以上
• 契約締結日から5日以内にレインズへ登録する

一般媒介契約と専任媒介契約と比べてみると、専属専任媒介契約は不動産会社に課せられている義務も厳しく、また売主様も自分で買主を見つけてくることができないという制限があります。

その分、不動産会社も他の契約形態と比べて最も精力的に営業活動・販売活動を行うので、売却もスムーズに進む可能性が最も高くなります。

報告義務も1週間に1回以上課せられているため、売主様からしても売れ行きが分かりやすくなっています。

ただ、こちらも専任媒介契約と同じように契約期間中は1社にしか売却の依頼をできないので、依頼先の不動産会社は慎重に選ぶのが良いかと思います。

以上が市場に出す際に不動産会社と結ぶ3つの媒介契約でした。

簡単なまとめ表も置いておきますので、ぜひ参考にされてみてください！

レインズとは

先ほどから何回か出てきたレインズについて、ここで簡単に説明させていただきます。

「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。

「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。

会員となっている不動産会社はこのシステムにより、売りたい方、貸したい方の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい方や借りたい方を探します。

また、買いたい方や借りたい方には登録された最新の豊富な情報の中から、最適なお住まいや不動産をご紹介することができます。

レインズを利用することにより次のメリットがあります。

• 媒介契約制度に基づく登録によって、不動産取引を安全に行うことができる
• 蓄積された豊富な取引事例を参考に、適正価格で安心な不動産取引を行うことができる
• 不動産流通業界全体でサポート、不動産取引を円滑・スピーディーに行うことができる

レインズを通すことで、不動産取引がより公正・適正に行われるようになっています。

専任媒介契約・専属専任媒介契約はレインズへの登録義務がありますので、より多くの人の目に触れることで安心の取引ができる契約形態になります。

まとめ

今回は不動産売却時の3種の媒介契約について説明させていただきました。

3種類もある中でどれを選べばよいか分からないから「一番ノーマルな感じがする一般媒介契約でいいや」と安易に思うのはぜひ避けていただけたらと思います。

不動産会社が最も精力的に営業活動をするという点においても、行政の指定を受けたレインズを使っているという点においても、最もオススメなのは専属専任媒介契約になります。

とはいえ、不動産会社は大手から小規模なところまで数多くあり、いざという時にどこを頼ったら良いか分からないというのがまず大きなお悩みの１つになるかと思います。

信用できる会社なのか、ちゃんと望むような動きをしてくれる会社なのか。

色々な会社をじっくり検討して、大切な不動産を任せる会社を決めていただくのが良いでしょう。

弊社インプルーブは約20年の歴史の中で、数々のお客様のお手伝いをさせていただきました。

多くの方が不動産のことで困ったときの、かかりつけ医のような存在になれるよう日々研鑽して参ります。

シニアのべんり箱編集部です。

本日は、首都圏を中心に全国の不動産を取り扱われている株式会社インプルーブのエステートプランナーの越後谷様に取材にご協力頂きました。

株式会社インプルーブとはどんな会社？

シニアのべんり箱編集部

まず最初に、御社がどのような会社なのかを教えてください。

株式会社インプルーブ

私たちは「迅速・正確・丁寧にコミットする」をモットーに、首都圏を中心に全国の不動産売却に強みを持つ不動産会社です。

所有者同士で揉めていたり、物件自体に問題があったり、売却が困難な物件や、短期間で成約を求められる物件など、多種多様なお悩みに対して豊富な解決実績を持っています。

また、弁護士さんや司法書士さんなど、士業との協業によるワンストップ体制が整っているため、「認知症」や「行方不明」の問題で、通常では売却が困難とされている不動産の売却も、安心してご相談いただけます。

そのため、ご自宅を売却して有料老人ホームへのお住み替えをご希望される方の不動産売却も、数多くの実績が御座います。

シニアのべんり箱編集部

認知症は高齢者にとって深刻な問題ですよね。

施設の担当者から伺ったあった方のお話ですが、認知症のお父様が介護型老人ホーム入居の目途が立ったので、娘様が手続きを進めていました。

入居金はご自宅の売却で払おうとしたんですが、いざ不動産会社へ売却を依頼すると「認知症の方は売れない」と、数社全てに断られてしまったケースがあります。

売るための手続きは約1年位かかるので、まずは弁護士さんに相談するように言われたそうです。

結果、介護型老人ホームへの入居は見送り、娘様が仕事を退職してお父様の介護をされることになったようです。

株式会社インプルーブ

当社にも、同様のご相談を多くいただきます。

ご相談された不動産会社の担当者が仰る通り、認知症を患ってしまうと、不動産の売却はできません。

その場合「成年後見制度」の手続きを行い、お父様の後見人を裁判所に選任してもらう必要があります。

この手続きに約1年間かかるとの事だと思いますが、これは間違いです。
約3～4ヶ月程度で売却まで可能です。

認知症問題は、経験の有無で大きく計画が狂ってしまうリスクがあるので、実績ある専門家へ依頼することが重要です。

シニアのべんり箱編集部

本当にその通りですね。

不動産会社のプロの方からみて、自宅の売却を検討している際に、一番最初にやるべきこと、重要点や注意点があれば教えて下さい。

株式会社インプルーブ

不動産を売却するときに、まず初めに決めることは売却までの期間を明確にすることです。

例えば、ご自宅を売却してホームの入居金を準備する計画の場合、販売期間に長くても1ヶ月程度が期限となってきます。

一方、入居金は預貯金で準備できる方は販売期間に制限がないため、通常3～6ヶ月程度の売却期間を設けて売却することができます。

そこで不動産を売却する一連の流れをご説明致します。

不動産を売却する一連の流れ

売却先の選び方

販売期間の違いによって、どんな違いがあるのですか？

売却の期間に応じて購入していただく方のターゲットが異なります。

ターゲットは大きく分けて①エンドユーザー、②不動産会社となります。
ホーム入居の資金計画に併せて、ご説明します。

売却代金で入居金を準備する場合

この場合は、不動産会社の買取が最適です。理由は約1ヶ月で確実に現金化する必要があるためです。

不動産の取引では、購入者が決まったら不動産売買契約から代金全額を受領するまでに、約4週間程度の期間が必要となるため、実際に販売活動が行える期間は数日から1週間程度です。

エンドユーザーだと、販売開始して売買契約までに約3～6ヶ月が必要となり、約1週間以内でエンドユーザー購入者を見つけるのは現実的には大変困難であるためです。

またエンドユーザーの住宅ローンが非承認だった場合は契約が白紙解約になってしまうリスクを伴います。

一方、不動産会社だと、契約までに3日～1週間程度で売買契約が可能であり、ローンが非承認だった時の白紙解約条件がないため、1ヶ月で確実に現金化することが可能です。

デメリットとしては、エンドユーザーに売却するよりも価格が下がってしまうことが挙げられます。

預貯金で入居金を準備する場合

この場合、エンドユーザーへの仲介が最適です。余裕をもって販売活動を行うことができるためです。

エンドユーザーに向けて、適正価格で販売活動を行った場合の成約期間の目安は3～6ヶ月ですので、売買契約から代金受領までの期間を考慮しても、2~5か月間の十分な販売期間を設けることができます。

ここで、高値で売却するポイントをご紹介します。不動産の価格は「適正価格・販売価格・仕切価格」の3つをイメージすることです。

査定価格による適正価格を算出した後に、±3％～5％の価格が販売価格と仕切価格となります。

急いで売る必要はない場合は、適正価格の+3％～5％（販売価格）内から販売活動を行います。
引き合い状況を見ながら少しづつ価格を下げて最高値の購入者を見つけていくことができます。

なかなか購入希望者が現れない場合には、適正価格の-5％～7％（仕切価格）内の割安感のある価格にして、確実に購入者を見つけていくことができます。

例：3,000万円の適正価格の場合

預貯金で準備できても買取が適する場合

十分な時間を設けて仕切価格で販売をしても、なかなか売れない場合があります。

例えば、建物が古かったり建物の状態が良くない場合です。内覧した時の印象が悪かったり、リフォームにいくら掛かるか分からない不安から、敬遠されてしまうことがあります。

一戸建ての場合だと、雨漏りや建物が傾いているケースも少なくなく、建物の補修や取壊しに関していくら掛かるか分からない不安から、敬遠されてしまうことがあります。

その他にも、建物内で事件・事故があった場合や、近隣との揉め事がある場合、共有持分者と不仲の場合などが挙げられます。このような場合には、確実に買ってもらえる不動産買取が適しています。

ご自宅を売却して、有料老人ホームへの入居資金へ充当を計画されている方は少なくないと思います。

不動産を売却する時には、必ず所有者から売却の同意承諾を得る必要があります。所有者が複数いる場合は、全員から必ず同意承諾が必要です。

しかし、共有持分者の一人が行方不明だと不動産を売却することができません。このような事例の、解決方法はあるのか？をご紹介させて頂きます。

共有持分者が行方不明の相談事例

ここでは、80歳後半で独居生活の父を持つ息子様の事例をご紹介します。

父が現役時代に、兄と親子ローンにて東京でマンションを購入。5年ほど父と兄で生活していたが、兄が転職をきっかけに千葉へ移住してから父が独居生活となる。

定年していた父に代わり、兄が父へ住宅ローン返済金を父の口座に振り込んできていたが、ある日を境に入金が途絶えてしまった。

心配した父は、兄へ連絡をするが音信不通。勤務先へ連絡したが退職して連絡がつかないとの報告を受ける。父は兄の住まいを尋ねるが不在のため確認を取ることが出来ず、警察へ相談することとなる。

警察官と自宅を再訪して大家立会いの下、兄の自宅に入ったが転居しており空き家となっていた。

捜索願を提出するが後日取り下げることに

兄の安否を確認するため、警察へ捜索願を出すが見つからないまま月日が流れる間の住宅ローンは、父が連帯債務者となっていたため年金と預貯金から捻出して返済を行う。

捜索願を出しているので、定期的に警察との打ち合わせがあるが、高齢の父には身体的に大きな負担となり、3年ほど経過したころに捜索願を取り下げることとなる。

体力が低下してきた父には、独居生活がだんだんと負担となり、家の中の片付ができなくなったため、ゴミ屋敷に近い状態となってきてしまう。

安心して生活できる高齢者住宅への入居を希望するようになってきたが、毎月の支出は管理費や固定資産税等で住宅ローンの他にも毎月+5万円の負担により、預貯金では入居一時金の準備が難しい状況となっていた。

不動産会社へ自宅売却を相談するが…

預貯金では足りないため、自宅を売却した代金で入居一時金を充てるために、大手不動産会社数社へ売却相談したが、共有持分者である兄からも売却の意思がないと、不動産売買はできないと断られてしまう。

何年も連絡が取れない日々が続き、話すことも意思確認をすることも、できない状況であることを伝えるが、答えは変わることはなかった。

法律無料相談へ相談するが…

弁護士に相談するが、解決までに約1～2年要すると思われるので最善策としては、なんとかして兄と連絡を取ることのことだった。

連絡が取れたら再度相談に来るようアドバイスをもらったが、父の体力を考えると少しでも早く高齢者住宅へ移したいため実質的な解決とはならなかった。

そこで、兄が移転先へ住所変更しているかもしれないので公的書類を入手すると、大阪府に転居していることが分かった。早速、住所を頼りに尋ねてみたがそこは簡易宿舎だった。

周辺環境は、昼から飲酒中の通行人が行き来し、玄関先にはテレビカメラが設置され、鉄の扉は常に施錠されており、インターフォンの配線は切断されているため、兄の存在確認をすることが出来ず、周辺環境の恐怖も相まって、結果として連絡が取れないまま帰京することとなった。

不在者財産管理人制度

今回のように、共有持分者が行方不明で意思確認ができない場合は、行方不明者に代わって、不在者の財産を管理する手続きがあります。

この手続きを不在者財産管理人制度と言い、手続きには次の書類が必要となります。

• 捜索願受理証明書
• 受取人不在で返送された郵便物
• 関係者による陳述書等

6ヶ月程度を要することや、利害関係人以外に管理人が選任されてしまう可能性があること等の煩雑さが求められます。

解決事例のご紹介

今回の問題を担当された株式会社インプルーブ様に、解決までの具体的なスキームを伺いましたのでご紹介します。

不在者財産管理人制度が利用できない

まず最初に取り掛かったのは、不在者財産管理人制度を利用することでした。不在者財産管理人が選任されることで不動産売却が可能になるためです。

そこで兄の住所宛に郵便物を送り、受取人不在の返送物を受け取ることで「不在の事実の証明」とする予定でしたが、待つが2週間ほど経過しても、届くことはありませんでした。

これは兄が郵便物を受け取っている可能性が高く、その場合には不在者ではないため、不在者財産管理人制度の利用はできない事となります。

共有物分割請求訴訟

次の計画は、共有物分割請求です。不動産の共有状況解消を裁判所を介して求める方法で、他の共有者と調停員が立ち会いの下で話し合い、話がまとまらない時は訴訟にて解消を進めることとなります。

しかし、持分で問題を抱えている方すべてのケースで利用できるわけではありません。

5年以内は分割しないといった不分割特約がないことや、申し立てを受けた側が対象不動産に居住して権利濫用にならないこと等が条件となりますが、今回は該当していません。

解消の方法は、持分を買い受ける価格賠償や、不動産を持分に基づき分割して各々が所有する現物分割がありますが、今回は不動産競売を申し立てを行い、売却代金を持分に基づき受け取る方法を検討しました。

しかし、この制度を利用するには1年以上の期間と多額の費用が掛かります。

年金生活で住宅ローン等の返済をしている状況で、費用支払いが困難であることや早期売却ができないことから、見送ることとなりました。

PLAN-B計画

不動産の売却を半ば諦めてしまってましたが、私たちはPLAN-B計画として不動産の持分売却をご提案しました。

通常の不動産売買では持分すべてが対象となります。なぜなら、対象地に他人の持分があると利用方法等を単独で決定することが出来ず、購入者が見つからず売却が出来なかったり、通常より著しく価値が下がってしまうためです。

数多くの不動産会社が、買取不可だったり二束三文の価格の提示の中で、私たちは通常価値よりは減価してしまうけど高齢者住宅への入居費用が確保できる、他社以上の金額を提示をさせていただきました。

これにより、最優先である「最短でお父様が高齢者住宅へ入居ができる事」と、「毎月の住宅ローン返済+管理費・固定資産税の金銭的負担」を解決することができるため快諾頂く事が出来ました。

しかし一点、共有持分者と連絡が取れて、売却に同意を頂けることが最善です。

その為、最後にもう一度大阪へ訪ねることを提案致しました。この際に、高齢者な弟様が単身で行くには環境面での心配があるため、大阪行きへは同行させていただきました。

奇跡が起きる

大阪行きに同行させて頂き、お住まいの簡易宿舎へ伺いましたが、やはりインターフォンも不通でした。時々、宿舎から出てこられる方に聞いても知ってる方はいらっしゃいませんでした。

宿舎周辺を歩き回り、2時間ほど経ったので疲れが蓄積してきたので、喫茶店で休憩をとることになります。

コーヒーを飲みながらの雑談で「兄貴とはもう30年以上会ってないから、万が一会えたとしてもお互い分からないかもしれない」と仰った時の横顔がとても印象的でした。

新幹線の時間も押し迫ってきたので、最後にもう一度宿舎を訪ねて会えなかったら諦めて帰ることで再訪しましたが、やはり鉄の扉は閉まったままです。

10分ほど呆然と立ちすくみ、もう諦めて帰ろうと話をした最中に弟様の顔が一変して、「兄貴！」と声を発されました。

後ろを振り返ると、自転車を停めて宿舎に入ろうとする一人の男性がいました。その男性も一瞬間を置いたあと弟様だという事にお気づきになりました。

お兄様は申し訳ない気持ちと再会の喜びの複雑な表情だったのも大変印象的でした。お父様の状況や近況などを話された後に不動産売却への同意を頂き、連絡先を交換されて大阪を後にしました。

売却手続きに関しては、お兄様は東京に来ることが難しく、弟様も再度大阪へ伺う事が難しいため、司法書士と出張することで売却手続きを無事に完了することが出来ました。

これにより、通常の不動産売却で持分売買より多くの売却代金を、お父様及びお兄様に受領していただく事が出来ました。